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二手房市场量价齐升 租赁市场租金恐涨 

发布时间:2018/04/25

  “新国五条”细则出台后,为避免交易环节的税费增加,多城市二手房成交量猛增。二手房市场的火爆,引起二手房均价上涨。由于出手的二手房增多,以及返工潮等因素,也在一定程度上导致了租赁市场的供不应求,导致二手房租价面临上涨压力。
  二手房量价齐升
  “国五条”发布之后半个月来,二手房交易出现井喷。据中原集团研究中心监测,仅3月4日至3月10日的一周,北京、上海、广州、深圳、天津、成都6大城市二手住宅成交面积约为301万平方米,环比上升约71%,创2012年以来的周成交量新高。从各地成交数据来看,2013年3月4日至3月10日,北京全市二手住宅网签总量为8804套,环比前一周的网签量大幅上涨了70%,与去年同期相比大幅上涨311.4%。而天津成交上涨幅度也高达近3倍。而中指数据creis显示,上周十大重点城市中,广州楼市周均成交量同比涨幅最大,达77.79%。
  合富置业梳理2月二手房走势的报告显示,受春节影响,2月广州二手住宅的成交量减少,交投集中下旬。证明了“国五条”对二手交易的拉动作用。总的来说,市场大多看好后市,成交速度有所加快。春节月,刚需首置入市有所增多,占比接近七成;投资需求下降,比重不足5%,交投主力集中在稍低价的物业。受此影响,本月中低端物业的价格略有上涨,高端单位则较为平稳。由片区看,部分一手新货减少的外围及近郊板块,价格有所补涨,如白云、原芳村、花都、黄埔等。本月中心区业主惜售心态有所加重,有效盘源一定幅度减少,但返价现象不多,总体二手楼价仍保持平稳。此外,2月下旬,中心区租赁需求增加,租金小幅上涨。
  满堂红市场研究部高级经理周峰分析,二手房成交井喷是调控政策执行前期的“固有现象”,从过往历次调控中也能找到相类似的迹象。他回忆,2005年6月1日起对持有2年以内转让的物业按差额征收5.5%的营业税;2006年6月1日起对持有5年以内转让的物业按差额征收5.5%的营业税;2011年1月1日起广州开始分区域实行二手房网上签约;2011年1月27日起对持有5年以内转让的物业按全额征收5.5%的营业税;2011年2月24日起广州执行本地、外地客户差别化限购政策等。这些调控措施在正式实施之前的半个月至一个月内,都引发了大规模的签约潮,因为政策的不确定性,购房者会担忧,怕新政策执行后交易成本增加。
  “国五条”细则一出台,无论是二手房拥有者,还是房产中介,都想搭乘二手房市的“末班车”乘机捞一笔,所以,二手房在卖房者的提价、房产中介的暗箱操作中,价格也在悄然上涨。一位房产中介告诉记者,看到购房者狂热的表现,二手房的拥有者有的开始持观望态度,因为手中房紧俏,受欢迎,看客特别多,业主普遍心态增强,有一些卖家乘机提高价钱,并不急于卖出。对于二手房中介,也有报道称,新“国五条”细则出台后,多城市二手房成交量大幅增长。在买卖双方“过户忙”的同时,房产中介机构业务量激增,“日进斗金”。据业内人士透露,链家地产一天的佣金收入超过3000万。而房产经纪人也迅速“致富”,10天时间靠销售提成已赚出一套房的首付。这不得不说是暴利,这次房产调控政策最大的受益者应该是二手房中介。
  租金面临上涨压力
  春节过后,随着返城求职、务工人员的增加,以及大量租客进入换租或续租期,大城市租赁市场又现春季租赁的高峰。然而,近日多家房产中介称,由于近期忙于二手房交易业务,各门店的租赁业务量高峰还没有到来。合富置业副总经理沈彦直言,相对于二手房买卖交易,3月租赁业务明显冷淡。由于新政出台,很多已将房源放租的房东急着要出售,造成不少租赁解约的情况出现,“这种情况下,房东往往得赔付客户1-2个月的租金作为违约金。”德佑地产区域总监张剑东亦称,该公司3月以来租赁业务较1、2月回落了很多,“近期公司的租赁业务占比下降,与各门店都在忙二手买卖有关。”
  满堂红市场研究部高级经理周峰分析,今年节后从外地返回广州的务工人员在时间分布上与往年有所不同,往年返程高峰期出现在“正月初十”前后,而今年的返程高峰期则出现在元宵节之后,很多用人单位在元宵节之前仍旧招不到足够数量的开工人员。在这种情况下,租赁市场的供需矛盾便显得不算突出,多数小业主只能在春节后的两个星期内按正常的市场价将其物业出租。
  据合富置业首席市场分析师龙斌博士表示,本月下旬,元宵节过后,广州租赁市场逐渐进入旺季,租赁需求明显增加,春节前有所涨价的盘源陆续得到市场承接,租金有所上涨。据合富置业数据,2月广州二手住宅平均租金为43.8元/平方米,为历年单月的最高值,较1月份上涨了6.2%。
  业内人士估计,二手过户潮过去后,2013年租赁市场租价很有可能会上涨。租金可能上涨的原因,一方面是由于大部分二手房拥有者都想在政策实施前把房子卖出去,不愿意出租或者继续续租,房源在一定程度上会减少,造成供不应求,供需矛盾紧张。另一方面是由于进城务工人员增加,需要更多的房子来容纳他们。据悉,由于今年基本工资的调整,大部分地区的基本工资都涨了300-500元,所以工厂公司的返工率高达95%,往年一般只有93%。这也加大了租赁市场的压力,成为租价上涨的一个原因。广州3月第一周,租赁市场终于全面启动,仅第一周的租赁成交宗数已达到2月总量的一半,平均租金亦比2月最后一周上涨3%。

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